Принимая решение жить в собственном доме, люди выбирают один из двух вариантов — построить его или купить уже готовый. Однозначно ответить на вопрос о том, какой из этих вариантов лучше, нельзя. Для кого-то важно быть уверенным в качестве стройматериалов и получить дом с определенными параметрами. Кому-то нужно въехать уже сейчас и не хочется заниматься вопросами утверждения проекта, закупки стройматериалов и контроля строительной бригады. А кто-то руководствуется необходимой суммой средств и выбирает менее затратный вариант.
Рассказываем о преимуществах и недостатках покупки дома и его строительства и том, на что обратить внимание при выборе каждого из вариантов.
Главные факторы – на что опираться?
Рассматривая вопрос о том, что лучше — покупка или строительство, можно учитывать большое количество факторов. Часто опираются на следующие:
— сумма, которую будущий собственник дома готов потратить сейчас. Если средств недостаточно, можно сделать выбор в пользу строительства, тогда вся необходимая сумма нужна будет не сразу. Но нужно учитывать, что как для покупки, так и для строительства дома можно воспользоваться государственными ипотечными программами или помощью, выделяемой государством. Например, использовать средства материнского капитала или оформить сельскую ипотеку с выгодной ставкой, которая не будет превышать 3%;
— ограничение по времени и желание сократить текущие затраты. Если хочется скорее переехать в свой дом, если на данный момент приходится тратить деньги на съем жилья, в такой ситуации чаще делают выбор в пользу приобретения готового дома;
— важны ли надежность и безопасность используемых материалов, качество работ и соблюдение строительных норм, существенно ли количество комнат, их расположение и другие характеристики дома. Если такие факторы имеют значение, то целесообразнее построить дом.
Покупка дома
Преимущества покупки готового дома
— Сразу известна сумма, которую нужно будет потратить. Исключение — покупка дома без отделки. Приобретая готовый дом, покупатель договаривается с продавцом о конкретной сумме и сразу может оценить — подходит ли такой вариант или нет. При строительстве можно определить примерные затраты, но впоследствии они могут измениться. Чаще всего они увеличиваются за счет подорожания строительных материалов или из-за того, что при расчете не учли какие-то работы или материалы.
— Можно сразу оценить дом — посмотреть его, пройти по комнатам, подняться по лестницам. Когда составляется проект строящегося дома, может быть тяжело понять, насколько удобно располагаются комнаты, достаточно ли широкая лестница, удобно ли будет пользоваться выбранным типом дверей.
— Можно быстрее стать владельцем дома. Часто строительство затягивается на несколько лет, а при наличии подходящего варианта можно сразу приобрести дом и въехать в него.
— Можно сэкономить время и ресурсы — не нужно тратить время на составление проектной документации, приобретение материалов, контроль строителей или самостоятельное проведение всех необходимых работ.
— Можно сразу оформить постоянную регистрацию в доме, при необходимости постоянно или временно зарегистрировать родственников, друзей.
— Проще оформить необходимые документы — достаточно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Недостатки и риски при покупке готового дома
— Если приобретать объект вторичного рынка, невозможно полностью обезопасить себя от рисков. Например, могут объявиться наследники, чьи права не учли при выдаче свидетельства о праве на наследство продавцу дома, или родственники бывшего собственника обратятся в суд для оспаривания сделки, потому что продавец недееспособен.
— В доме могут быть скрытые проблемы, которые не всегда видно при осмотре. Например, может оказаться, что сильно ослабли несущие конструкции или начала протекать крыша. На устранение таких недостатков потребуются дополнительные средства.
— Подходящий вариант можно долго искать, особенно, если покупателя интересует конкретный район, квартал или улица. Даже если будут варианты в конкретном районе, дома могут не подходить по другим параметрам, например, удаленности от остановки, площади, количеству комнат и их расположению, этажности здания, расположению построек на участке, наличию места для стоянки автомобилей семьи или отдыха.
— Бывает, что приходится приобретать дом, который подходит не по всем параметрам. Покупатели перед просмотром вариантов примерно представляют то, что хотелось бы найти. Но часто выходит, что приобретают дом с другими характеристиками.
— Покупка даже готового дома может быть связана с дополнительными затратами, когда приходится делать ремонт, что-то переделывать, достраивать. Например, строить гараж на участке или пристройку, достраивать второй этаж, разделять комнаты дополнительными перегородками, выкорчевывать большое количество деревьев или наоборот, организовывать сад.
— Есть риск, что во время строительства использовали некачественные материалы. В первую очередь это может отразиться на сроке эксплуатации дома. Также может оказаться, что использованные материалы выделяют вредные вещества, которые будут негативно влиять на здоровье проживающих в доме.
— Часто приходится платить больше за квадратный метр жилья. Считается, что при самостоятельном возведении дома стоимость квадратного метра будет меньше, чем при покупке уже готового дома. Но такой недостаток присутствует не всегда — при определенных условиях может получиться наоборот. Например, если кому-то нужно будет срочно продать недвижимость и для ускорения сделки будет поставлена низкая цена.
Считается, что лучшее время для осмотра будущего дома — осень или весна. В это время больше шансов увидеть недостатки как участка, так и самого дома. Например, можно увидеть, что затапливается подвал, протекает крыша, образуется плесень в углах дома.
Особенности покупки нового дома
Покупатели при поиске вариантов могут обращать внимание на новые постройки. Например, дома в коттеджных поселках, таунхаусах от крупных застройщиков или небольших строительных компаний. Часто такие дома продаются без внутренней отделки, но с уже проложенными инженерными коммуникациями.
Преимущество приобретения такого дома в том, что покупатель получает новое здание. К недостаткам относят необходимость тратить деньги на внутреннюю отделку. Еще нужно учитывать, что строительные компании при проведении работ иногда экономят в ущерб качеству. В результате этого могут:
— выбирать не совсем подходящие для застройки районы, например, подтапливаемые в весеннее время;
— приобретать дешевые строительные материалы;
— использовать оборудование низкого качества, не всегда предназначенное для тех операций, которые с их помощью выполняют;
— занижать объем необходимых строительных материалов;
— нарушать строительные технологии. Например, когда намеренно сокращают сроки проведения работ. Или наоборот, когда допускается достаточно большой перерыв в строительстве без консервации недостроя;
— принимать неграмотные решения из-за того, что работой руководят неквалифицированные специалисты.
В результате таких действий в домах могут наблюдаться дефекты, например:
— обмерзают стены или внутренние углы домов;
— дом плохо держит тепло. Это становится причиной слишком больших затрат на оплату потребленных ресурсов — газа, электричества;
— в доме повышенная влажность, из-за чего начинает образовываться грибок;
— на внутренних и внешних стенах дома начинают появляться трещины;
— протекает крыша;
— из раковины слышно неприятный запах канализации;
— на водопроводных трубах образуется конденсат, что становится дополнительной причиной излишней влажности.
Приведенные примеры не означают, что не нужно обращать внимание на готовые дома от застройщиков. Это значит, что при выборе такого варианта нужно внимательно отнестись к покупке дома, например, сделать следующее:
— ознакомиться с учредительной и регистрационной документацией строительной компании. В частности, по регистрационной документации можно узнать продолжительность функционирования компании. Чем дольше работает компания, тем больше возможности проверить ее репутацию;
— оценить предыдущие объекты. Это можно сделать на специальных форумах жильцов района или связаться с покупателями готового жилья от застройщика, если есть такая возможность;
— сравнить цены на готовые дома аналогичных характеристик от других застройщиков. Если у конкретного застройщика стоимость домов значительно ниже, это может свидетельствовать о том, что он экономил на строительстве, не учитывая качество готового дома;
— узнать об особенностях ландшафта и местности, в которой построен дом, о том, что расположено рядом. Может оказаться, что участок весной заливает водой из находящегося рядом водоема или выяснится, что рядом расположена ферма, с которой при определенном направлении ветра будут доноситься неприятные запахи;
— заказать независимую экспертизу. Это поможет убедиться в том, что дом построен с учетом всех строительных, санитарных и прочих норм, или понять обратное и отказаться от сделки.
Строительство дома
Из каких основных работ будет складываться строительство дома
Принимая решение строить дом, нужно правильно оценить свои силы или возможность контролировать строителей на каждом этапе возведения дома. При строительстве дома поэтапно делают следующее:
1. Расчищают и подготавливают участок к работам.
2. Обустраивают фундамент.
3. Укладывают стены первого этажа.
4. Укладывают плиты межэтажного перекрытия.
5. Укладывают стены второго этажа, если он предусмотрен.
6. Обустраивают кровлю.
7. Возводят внутренние перегородки.
8. Строят или монтируют лестницы.
9. Устанавливают окна и двери.
10. Отделывают фасад.
11. Благоустраивают участок.
12. Выполняют черновую отделку помещений.
13. Устраивают коммуникации на участке и заводят их в дом.
14. Выполняют финишную отделку.
Точный перечень работ может быть другим. Он зависит от состояния участка, от характеристик будущего дома, от перечня дополнительных построек и того, что будет располагаться на территории всего участка.
Преимущества строительства дома
При строительстве дома можно:
— самостоятельно выбрать участок — по расположению, площади, длине и ширине, конфигурации, составу почвы, близости к водоемам;
— самостоятельно разместить все объекты на территории участка — дом, хозяйственные постройки, зону для отдыха, сад, цветник, бассейн;
— самостоятельно составить или утвердить проект дома. При строительстве можно сделать дом таким, как хочется — определить этажность, количество комнат и их взаимное расположение, количество санитарных узлов в доме, стиль интерьера;
— при необходимости по ходу строительства вносить корректировки или изменения. Например, изменять расположение или размер комнат, использовать при работах другой материал;
— использовать такие технические средства и оборудование, которые помогут сэкономить на энергоносителях при эксплуатации дома;
— внимательно подходить к выбору строительного материала с точки зрения его качества, цены и безвредности;
— значительно сэкономить при самостоятельном строительстве дома. С другой стороны, это потребует много свободного времени.
Недостатки строительства дома
— Можно ошибиться при выборе строительной организации. Хорошо, если будущий собственник дома уже знает компанию или ему посоветовали надежных строителей. Но бывает, что строителей ищут по объявлению. В таком случае не всегда можно проверить на самом ли деле компания выполнит работы качественно. Хороший вариант — обратиться в крупную строительную организацию. Большие компании часто строят дома «под ключ» — делают все, начиная с проекта дома, получения необходимых документов для начала работ и заканчивая внутренней отделкой и помощью со вводом дома в эксплуатацию. Но часто их услуги стоят дороже, чем у небольших бригад;
— можно допустить ошибки при самостоятельном строительстве. Бывает, что будущие собственники дома переоценивают свои возможности, когда решают заниматься стройкой самостоятельно или нанять в помощь подсобников и руководить ими. Это может стать причиной серьезных нарушений строительных норм, последствием которых будет непрочный фундамент, слабые опорные конструкции или протекающая крыша;
— есть риск приостановления строительства. Это может произойти по разным причинам. Например, пропадут строители, которые взялись за работу. Еще могут возникнуть финансовые трудности, из-за которых невозможно будет закупать материалы и оплачивать строительные работы. Также могут возникнуть препятствия с получением документов, из-за чего придется на время заморозить строительство.
Чтобы частично снизить риски, можно воспользоваться услугами стороннего специалиста, который будет выполнять технический надзор. Он проследит, чтобы независимо от того, кто занимается строительством, все соответствовало государственным стандартам и действующим нормам.
Что учесть при выборе участка для строительства
Если проектирование и строительные работы часто поручают специализированным компаниям, то участок для строительства будущие собственники дома в большинстве случаев выбирают самостоятельно. При выборе участка нужно обратить внимание на следующие моменты:
— тип разрешенного использования земли — от этого будет зависеть возможность строительства жилого дома. Данные об участке можно посмотреть на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН;
— транспортная доступность и дорожное покрытие. Это важно не только на момент ввода дома в эксплуатацию, но и в ходе выполнения строительных работ — насколько удобно будет добираться рабочим, доставлять строительные материалы;
— площадь участка. Ее должно быть достаточно для размещения всех объектов и соблюдения норм, например, по расстоянию жилого дома от границы с соседним участком;
— рельеф участка, его ландшафт, растительность. Например, если на участке много деревьев, то их придется спиливать и корчевать. Если на участке есть уклон, нужно будет тратить средства на выравнивание и укрепление или придумывать как правильно расположить объекты;
— наличие инженерных коммуникаций. До того, как приобретать участок для строительства, необходимо выяснить: подключен ли участок к электрическим сетям, есть ли водопровод или скважина, проходит ли по улице или соседним улицам газ;
— расположение участка в охранных зонах. Например, если участок расположен рядом с рекой, нужно проверить, чтобы он не находился в водоохранной зоне. В зависимости от того, насколько близко он расположен к воде, могут быть ограничения по возможности строительства или установлен запрет на сброс сточных или дренажных вод.
Автор: Нина Мачаидзе
Источник: Мир Квартир